Anatomin av en justerbar räntesatsökning


Anatomin för en justerbar räntesats (ARM) ökningJag är så exalterad att dela med dig något jag fick i posten idag. Nej, det var inte en anmälan att Financial Samurai hade vunnit ett pris för att vara den bästa personliga webbplatsen. Min webbplats är för inriktad på att förstå hårda saker för att göra oss alla rika för att vädja till massorna.

Istället fick jag något bättre. Det var en skrivelse från min bank som säger att min justerbara räntesats räntan går upp!

Det här är första gången jag någonsin fått ett sådant brev, eftersom jag tidigare skulle refinansiera min 5-åriga ARM (min föredragna ARM-termen) lägre innan den fasta perioden var uppe.

Men med räntorna som har flyttat sedan jag köpte mitt hus 2014, var det logiskt att hålla den kvar tills återställningen.

Ursprungen till vår 5-åriga ARM

Vi köpte en San Francisco enfamilj fixer i 1H2014 för $ 1.250.000. Vi var trötta på att bo i norra änden av San Francisco under de senaste 9.5 åren och ville ha en förändring av landskapet.

Ursprungligen hade vi planerat att flytta till Hawaii, men när vi hittade vårt nuvarande hus med havsutsikt, skulle vi vara en bra kompromiss.

Vi satte ner 20% och tog ut en 5-årig ARM på $ 992,000. Ursprungligen skulle jag sätta ner 32%, eftersom jag fick ungefär 430 000 dollar på grund av en 4,1% 5-årig CD. Men med en hypotekslån på endast 2,5% kände jag att det var värt att låna mer och investera skillnaden.

2,5% hypotekslån baserades på ett år LIBOR-kurs + en 2,25% marginal – 0,25% rabatt på att vara en utmärkt kund. Tillbaka i 2014 var LIBOR-priset på ett år bara 0,5%, min 2,5% -grad.

London Interbank Offered Rate (LIBOR) är den genomsnittliga räntesats som ledande banker lånar medel från andra banker på London marknaden.

LIBOR är den mest använda globala "benchmark" eller referensräntan för korta räntor. Kolla in det historiska ettåriga LIBOR-diagrammet nedan.

Ett års LIBOR-prishistorisk diagram

Som du kan berätta från det ettåriga LIBOR-diagrammet, minskade jag med min hypotekslån i 2014. Vissa av er kanske tänker att istället för att få en 5/1 ARM, borde jag ha fått en 30-årig fast ränta istället.

Men med min starka tro på att vi kommer att vara i en permanent låg ränta miljö för resten av våra liv, kände jag mig att att betala 0,85% – 1,25% mer för en 30-årig fast ränta var ett slöseri med pengar. Så mina handlingar följde min hjärna.

Dessutom är den genomsnittliga hushållsverksamheten i Amerika endast cirka 8,7 år. Högst kan man överväga att ta ut en 10/1 ARM för att matcha varaktighet.

Som jag planerade att antingen sälja mitt hem inom 10 år för att köpa ett trevligare hem på Hawaii eller betala av inteckning under denna tidsram, var det för mig att ta ut en 5/1 ARM värt "risken".

Oavsett om du vill slösa dina pengar på en 30-årig fast inteckning eller inte, har hypotekslån verkligen gått upp för oss alla sedan 2014.

Baserat på det nuvarande året LIBOR-priset på ~ 3,1% + min marginal på 2,25% – min 0,25% för att vara en utmärkt kund, min nya hypotekslån bör vara en rimlig 5,1% när den återställs i mitten av 2019.

Om jag slutar betala 5,1% för de kommande fem åren, skulle min genomsnittliga hypotekslån över en period på 10 år vara 5,1% + 2,5% = 7,6% / 2 = 3,8%. 3,8% är ganska i linje med den kurs som jag skulle ha fått om jag bara låste i en 30-årig fast ränta inteckning 2014.

Men med de pengar som sparats från att inte betala en 30-årig fast inteckning och $ 100 000 + mindre i förskott slutade jag investera skillnaden och fick en genomsnittlig avkastning på 7% i genomsnitt från 2014 till 2018 eftersom aktiemarknaden gick fram till 2018 . Även om jag gjorde en ökning med 0,8% år 2018.

Men överraskning! Jag kommer inte att betala uppskattad 5,1% hypotekslån 2019. Istället säger mitt brev att jag kommer att vara uppskattningsvis 4,5%. Ta en titt på den del av brevet nedan.

ARM-bokstav Uppskattad betalning vid återställning

I brevet anges tydligt hur de beräknar min bostadsränta, men av någon anledning uppstår de fortfarande uppskattad 4,5% i stället för 5,1%. Kanske min bra kundrabatt på -0,25% kommer att växa till -0,85% nästa år? Eller kanske gjorde min bank helt enkelt ett misstag i sin beräkning.

Nej nej. Bankerna är inte dumma. Anledningen till att min kurs bara går upp från 2,5% till 4,5% är det enligt villkoren för min hypotekslån, min arm kan bara återställas med högst 2% efter den initiala 5-åriga fasta räntan på 2,5% är uppe.

Denna maximala återställningsbelopp är ganska standard bland ARM-lån. Men det här återställningsbeloppet är något du måste ha din bank påpeka i dokumentet.

Det andra att notera är att ARM-lån i allmänhet har en maximal hypotekslån som de kan debitera för lånets livslängd. I mitt fall är det maximala 7,5%, men vi kommer aldrig att komma dit enligt min åsikt.

Tyvärr, efter ett helår på 4,5%, kan min bank höja min ARM med ytterligare 2%, vilket mina hypotekskurs uppgår till 6,5% för år sju.

Men jag tvivlar på att räntorna fortsätter att öka kraftigt när den globala ekonomin saktar. Istället, då min ARM-återställning sker igen den 7/1/2020, kan vi mycket väl vara i en lågkonjunktur med ett års LIBOR-priser som går tillbaka.

Betala ner huvudansvarig

För att tjäna mer pengar, inteckning mäklare och banker ÄLSKAR att skrämma heck av oerfarna homebuyers genom att säga sina betalningar kommer att öka högre när en ARM återställs.

De visar inte dem ett 35-årigt historiskt diagram över sjunkande räntor. Genom att skrämma sina kunder har de en högre chans att låsa dem i 30-åriga fastränteslån för färre marginaler.

Låt dig inte luras.

Historisk 30-årig hypotekslånsränta

Historisk 30-årig hypotekslånsränta

Du kan se från brevet att trots min hypotekslåns ökning från 2,5% till 4,5%, en ökning på 80%, min månadsbetalning förväntas bara öka från $ 3,919,60 till $ 4,079,33, en ökning med endast 4%.

Anledningen till den svaga ökningen av månatlig hypotekslån är att vi har betalade ner 32% av vårt lån på 4,5 år ($ 992.000 ner till $ 734.000).

Att betala ner över 250 000 dollar i vår inteckning berodde delvis på normala månatliga huvudbetalningar i kombination med slumpmässiga extrapremieavdrag. Trots att räntan på 2,5% är låg, har betalning av hypotekslån alltid varit en del av min långsiktiga investeringsstrategi.

Efter min FS-DAIR-strategi skulle jag regelbundet försöka använda 25% av mitt fria kassaflöde för att betala ned skulden och använda de övriga 75% att investera. Återigen handlar jag bara på grundval av min egen rådgivning.

Jag höll på att slumpmässigt betala huvudstolpen tills 10-årsavkastningen bröt 2,5 procent i december 2017. När det 10-åriga avkastningen var högre än 2,5 procent stannade jag för att jag nu fick ett räntefritt lån eftersom jag helt enkelt kunde investera Beloppet av min hypotekslån i en 10-årig obligationsavkastning för att täcka alla mina betalningar.

Att leva gratis är en av de bästa sakerna någonsin!

Om jag hade tagit ut en 30-årig fast inteckning för 3,625% skulle jag inte ha kunnat uppleva rentfritt boende.

Din körsträcka varierar i termer av hur mycket huvudstol du faktiskt betalat under den första fasta räntan på din ARM. Men även om du inte betalat någon extra huvudstol under en femårsperiod har du fortfarande betalat ner ~ 10% av ditt huvudbelopp, beroende på din ränta.

En värdering i ditt hem värde

Även om du måste betala en högre hypotekslån när din ARM återställs kan du vara glada att upptäcka att ditt hem har uppskattat värde under den fasta ränteperioden.

Medelpriset för San Francisco ökade från 1 100 000 dollar 2014 till ~ 1 500 000 dollar idag, eller en ökning med 37%.

En huvudinkomst på 420 000 US-dollar ökar mer än för en måttlig $ 159,63 månadshöjning i hypotekslån, ungefär hälften kommer dock att betala huvudansvarige ändå.

San Francisco Median Hem Pris Värdering

Återigen kommer ditt hem uppskattningsbelopp att variera. Om du inte bestämde ditt hemköp helt fel, som att köpa i 4Q2006 – 4Q2008 eller kanske 1Q2018 (juryn är fortfarande ute) kommer du sannolikt att komma ut OK.

Även om du köpte på den senaste toppen, kommer normala nedgångar vanligen inte längre än 3-5 år med 10% – 20% korrigeringar.

Gör en hypotekslön ner plan

Med tanke på att jag har till och med den 7/1/2019 innan min bostadsränta hoppar från 2,5% till 4,5%, planerar jag att fortsätta betala min inteckning som vanligt och inte betala något extra till revisor.

Så snart jag tar ut alla 60 månader på 2,5% betalar jag ned 50 000 kronor i princip på månad 61. Efter den första extrabetalningen på $ 50 000 kommer jag att fortsätta betala mellan $ 20 000 – $ 30 000 per månad i extraansvarig tills hypotekslånet är borta eller tills jag hittar min Hawaiian dröm hem.

Baserat på mina extra huvudbetalningar borde hypotekslån helt betalas i januari 2022, eller cirka 7,5 år efter att jag först tog ut lånet.

Allting kan hända mellan nu och januari 2022, varför det är klokt att fortsätta investera och betala ned skulden samtidigt som man har en bra kontanthack. Du kan nu tjäna en sund 2,45% på ett penningmarknads konto hos CIT Bank, till exempel. Det är enormt, för bara flera år sedan var besparingsgraden under 0,5%.

Att få en 4,5% avkastning är utmärkt vid detta skede under konjunkturcykeln, men det har så mycket pengar att hitta en pärla på en fastighet i Hawaii till en stor rabatt. Och pojke, ser jag rabatter överallt nu!

Den alternativa lösningen för att aggressivt betala huvudstolpen är att helt enkelt refinansiera min inteckning när det är dags att återställa till en annan 5/1 ARM.

Efter att ha kontrollerat online för de senaste hypotekslånen kan jag få en 5/1 ARM-jumbo för endast 3,25%. Det betyder att efter 10 år är min blandade ränta 2,875%. Inte illa alls.

Artikelöversikt

1) Matcha varaktigheten av din hypoteks fasta löptid med den beräknade ägandeperioden eller hur lång tid du uppskattar kommer att ta för att betala av inteckning.

2) Betala för en 30-årig fast ränta inte kan ge dig mer sinnesro, men du kommer sannolikt att betala för den där sinnesfridet.

3) Läs villkoren i ditt ARM-lån noggrant och ta reda på vad räntesatsen ökar under den första nollställningen och vad är livstidsräntan.

4) Försök att göra extra betalningar under din ARMs fasta ränteperiod för att lindra potentiellt räntetryck under återställningen.

5) Lån inte mer än vad du bekvämt har råd med = inte större än ett 80% lån-till-värde-förhållande med en 10% kontantbuffert efter 20% nedbetalning. Att vara alltför utnyttjad är det som konsekvent förstör människors ekonomi.

Läsare, varför tar folk ut över 30-åriga fasta hypotekslån när den genomsnittliga hushållsverksamheten är mindre än 9 år? Varför betala en högre ränta när räntorna har gått ner i 35 + år i rad?

<! –

->